Ombygging av kjølerom til møterom og kjøkken. Tiltaket er søknadspliktig. Bruk av disse rommmene er dermed ulovlig.

Kjølerommet – senere vaktmesterboden ble ombygget sommeren/høsten 2016. Det første sporet jeg finner er en møteinnkalling til styremøte 1. september 2016. Tiltaket er søknadspliktig. Tiltaket er ikke søkt om og er dermed ulovlig. Som en konsekvens er rommene også ulovlig å bruke.

Varsel til Oslo kommune – plan og bygningsetaten om mulig ulovlig ombygging og bruk av møterom og kjøkken.

Liste over saker meldt plan og bygningsetaten i Oslo kommune som gjelder Sofienberggata 13 A-E

Bruksendringen fra kjølerom til møterom med kjøkken, er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-3

Ulovlig oppførte levegger. Brudd på plan og bygningsloven. Brudd på eierseksjonsloven.

Det er oppført levegger i 1. etasje. Det er store kostnader forbundet med dette. Det er også mistanke om at leveggene er ulovlig oppført etter plan og bygningsloven. Videre kan det være ulovlig etter eierseksjonsloven da det ikke er noe årsmøtevedtak på dette. Huseierforeningen opplyser at det kreves 2/3 flertall. Det er ikke noe vedtak i det hele tatt. Jeg varsler Oslo kommune – plan og bygningsetaten.

Plan og bygningsetaten opplyser i en melding datert 26.06.2019 at de oppførte leveggene er søknadspliktige. Styret har ikke søkt. Dermed er leveggene ulovlig oppført. § 20-3
Prosjekter som kun kommer noen seksjonseiere til gode skal godkjennes på årsmøtet med 2/3 flertall. § 49 pkt. a. Tiltaket er altså brudd både på plan og bygningsloven og på eierseksjonsloven.

Brev fra Oslo kommune – plan og bygningsetaten

Følg saken på Oslo kommune – plan og bygningsetatens hjemmeside.

Ulovlig oppførte levegger. Bildet viser levegger mellom oppganf B og oppgang C.

Jeg har levert saker til årsmøtet 2020. En av disse er krav om fjerning av ulovlig oppførte levegger. Huseierforeningen opplyser at det kun kreves simpelt flertall for å få dette vedtatt.

Varsel til Oso kommune plan og bygningsetaten om mulig ulovlig bygging av levegger.

Kabeltv – styret lyver. Obos eiendomsforvaltning villeder.

I september 2017 skriver styret at sameiet sparer NOK 152.000,- pr år. I jnauar 2018 skriver styreleder Fachenberg at sameiet ikke spareer noen ting. Hvordan henger dette sammen. Noen lyver!

I mange år hadde vi i vårt sameie et utmerket kabeltvanlegg. Canal-digital viste seg å lever godt, stabilt og billig. Jeg hadde 40 digitale kanaler. Ingen dekoder, ingen ekstra fjernkontroll. Alt styrt fra tv-apparatets fjernkontroll og alt dette til en pris av ca. NOK 230,- pr måned inkludert den del av felleskostnaden som falt på meg.

Styret skulle spare penger. Derfor ble avalen med Canal-digital sagt opp. Alt skulle gå over bredbåndnettet til Homenet AS. Dette fungerte ikke i det hele tatt. Jeg forsøkte et abonnement hos Viasat AS. Dette fungerte ikke. Jeg måtte ta sak i Brukerklagenemda for å komme ut av avtalen. Systemet kalles IP-tv.

  • Det ble oppgitt at ingen leverandør av ip-tv støtter wi-fi – noe Viasat opplyser i medfølgende brukerhefte.
  • Systemet hadde elendig lydkvalitet
  • Systemet hadde elendig billdekvalitet.
  • Fjernkontrollen var veldig dysfunksjonell.
  • For å få dette til å fungere måtte det legges nye kabler i leiligheten.

Mandag 15. januar 2018 sender jeg en e-post til styret hvor jeg krever tjenesten til Canal-digital gjenopprettet. Jeg søker opp e-postadressen til sameiet på nettet og på Obos eiendonsforvaltnings hjemmeside finner jeg denne adressen. «sofienberggt13a-e@styrerommet.net»

E-post til styret om Canal-digital.

31. januar 2018 etterlyser jeg svar på e-posten fra 15. januar via sms. Noe av denne kommunikasjonen finnes her:

2018.01.31 Sms-kommunikasjon med styret – Fachenberg om kabeltv.

I september året før sender styret ut en melding med innformasjon om styrets arbeid. Her står det:

«Bespareles for sameiet er ca. 152.000 kroner i året for å gjøre denne endringen. Kostnaden for internett og digital TV er omtrent den samme som tidligere fra Canal Digital, så i store trekk er dette en netto innsparing for sameiet og en meget lønnsom endring.»

Styrets halvårsrapport fra september 2017

I september 2017 skriver styret at sameiet sparer NOK 152.000,- pr år. I jnauar I 2018 skriver styreleder Fachenberg at sameiet ikke sparer noen ting. Hvordan henger dette sammen?

Styret bryter plan og bygningsloven og eierseksjonsloven.

16.03.2020
Oslo kommune ved plan og bygningsetaten har ved flere anledninger og til forskjellige personer presisert at det ikke skal kjøres på vårt område og «ihverfall ikke til naboeiendommene» Det er heller ikke i sameiets interesse at det kjøres lastebiler inn på vårt område. Det er dermed brudd på eierseksjonslovens § 57 og klart definert under § 4. Dette er barnas lekeplass.
Styret ved Terje Fachenberg har i dag låst opp bommen både for inn og utkjøring og har dermed brutt begge lovene.

Bommen er akkurat låst opp slik at lastebilen kan kjøre ut igjen.

Rasering av uteområdet – bruksrett – styrets ansvar.

01.03.2020
Eierseksjonsloven § 57 Styrets oppgaver.
Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.
Ved å la vårt uteområde ødelegges bryter styret eierseksjonsloven § 57 og klart definert under §4.

Det er lite trolig at anleggsveien er bygget uten en avtale om å kunne kjøre igjennom bommen og over vårt område. Har hele styret godkjent dette eller er det et enkelt styremedlem?

Innlegg: Sameiet – «Uteområdet»
Prospektdel: Oversikt over området.

Vårt uteområde i 2009. Lekeplass for barna, sittegruppe for barn og voksne. Plener og sandkasse.

Styret har latt andre rasere vårt uteområde. Trær er felt, det er bygget anleggsvei og sittegruppe er ødelagt. Videre har de latt stor lastebil kjøre inn på området. Dette er barnas lekeplass og voksnes område for rekreasjon.

Samme område i februar 2020. Det bygges anleggsvei over vårt område. Benker er fjernet, trær erfelt.

Ved ikke å ivareta vårt uteområde bryter sameiets styre eierseksjonsloven. Under § 4 definisjoner pkt. C «I denne loven menes med e)fellesareal: de delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenhetene. Det ødelagte området inngår i pkt. C da vi har hatt bruksrett siden 1984 – 1985.

Uteområdet februar 2020. Trær er felt, benker fjernet og barnas lekeområde brukes som parkering.

Det startet med en løgn – Forliksrådet 28. november 2019.

Grunnen til at jeg ville gå inn i styret ved sameiemøtet 2018 var i hovedsak å forsøke å ivareta interessene til oss som bor i sameiet Sofienberggata 13 A-E. Motparten var reprensentert med dengang styreleder Terje Fachenberg og Kari-Anne B. Lindland fra Obos eiendomsforvaltning. Det startet med en løgn.

I begynnelsen av møtet ble vi minnet på at opplysninger og utsagn skulle være sannferdige. Deretter – på spørsmål om vi begge bor i Sofienberggata 13 A-E svarte Terje Fachenberg bekreftende. Dette er ikke tilfelle. Ingen i styret bor på denne adressen.

Det ble rettet skarp kritikk av meg både fra retten og fra motparten at jeg ikke selv hadde meldt meg som styremedlem i Brønnøysundregistrene. Ved søk 30. november i år i registeret viser det seg at det ikke er registrert noen styremedlemmer der siden 2017. Dette vet Fachenberg og antagelig også representanten for Obos eiendomsforvaltning. Det å holde tilbake en så vidt vesentlig informasjon er også en løgn. [pdf]
Brev fra Brønnøysundregsistrene fra 12. april 2019 bekrefter det samme. [pdf]

Fachenberg påstår at jeg nektet å bruke de digitale løsninger Obos eiendomsforvaltning stiller til rådighet og at jeg krevet alt på papir. Dette stemmer ikke. Etter at jeg under styremøtet 22. mai ble presentert for det faktum at jeg var ulovlig valgt så foholdt jeg meg til det. (I en privat e-post til Thore Hansen 27. mai meddeler jeg at dette er feil.) Jeg fosøkte allikevel å hjelpe til med kontroll av ventilasjonsanlegg i leilighetene. Siste spor jeg finner etter kommunikasjon med styret er at jeg etterlyser svar på tidligere sendte e-poster. Dette var 10. juni 2018. [pdf]
Dette kan vel neppe kalles å nekte å bruke digitale løsninger.

Under møtet kom det ved to anledninger en voldsom tirade om hvor forferdelig person jeg er.

Les også:……
[Grunner til ikke å skrive under på……]

23.01.2020. Sameiet «Fare for liv og helse – manglende belysning – for lave rekkverk og gelender som ikke er etter byggforskriften»

Mørklagte oppganger, strømutkoblinger, gelendere som ikke er etter byggforskriften,
Det er mange farer her som kan forårsake skade og i verste vall død.

23.01.2020
FARE FOR LIV OG HELSE: MØRKLAGT OPPGANG.
Siden torsdag 23. januar har det vært uten belysning i 3. etasje i oppgang C.
Avviket ble meldt styret samme dag. Dette utgjør en fare for liv og helse. Fare for fall og i verste fall død er vesentlig. Det er ikke første gang. Pr. i dag, 31. mars 2020 er det fortsatt mørkt.

01.09.2019
FARE FOR LIV OG HELSE: MØRKLAGT OPPGANG.
Siden torsdag 15. august har det vært uten belysning i 3. etasje i oppgang C.
Avviket ble meldt styret samme dag. Dette utgjør en fare for liv og helse. Fare for fall og i verste fall død er vesentlig. Det er ikke første gang.

27.10.2018
FARE FOR LIV OG HELSE: STRØMUTKOBLING.
Det har vært 2 strømutkoblinger den siste tiden. Ganger og trappehus har
vært mørklagt. Første gangen ca 20 t. Ved eventuell evakuering har dette
vært farlig og kunnet forårsaket fare for liv og helse.
Den andre gangen varte ikke utkoblingen lenge – det var mørkt
i oppgangene ca 2 t.
Alarm og nødlys/ledelysanlegget skulle vært fullført først.
Da ville det vært lys i oppgangene fra dette. (UPS-anlegg)
(Fra e-post til styret 27. oktober 2016)

27.10.2018
FARE FOR LIV OG HELSE: KABELKANALER HINDRER GELENDER I TRAPPELØP.
Kabelkanaler hindrer blokkerer gelendere og kan føre til fall. Dette ble
meddelt styret før kablene ble tatt i bruk. kanalene må flyttes for å
hindre fare for liv og helse. (Fra e-post til styret 27. oktober 2016)

27.10.2018
FARE FOR LIV OG HELSE: Alt for lavt rekkverk på galleriet i 6. etasje.
Rekkverket på galleriet i 6. etasje er er for lavt. Etter byggforskriften skal rekkverket ha en minstehøyde på 1, 20 m. Rekkverket er på ca 1,0 m. Dørene står ulåsete. barn kan med letthet komme ut på galleriet og klatre ut på taket.




23.07.2017 IN-ordningen – styret handlet på tvers av vedtektene. OBOS eiendomsforvaltning lyver.

Under årsmøtet 2015 ble IN-ordningen vedtatt med «overveldende flertall»
Det ble innkalt til ekstraordinært sameiemøte 21. november 2017. Der ble det flertall for å avvikle IN-ordningen med 24 mot 12 stemmer. jeg protesterte heftig da jeg det siste halve året hadde forsøkt å benytte meg av den vedtektsfestede ordningen. Obos eiendomsforvaltning lyver ved å
påstå at ingen var interessert i ordningen. Jeg kan dokumentere det motsatte.

I en e-post fra Obos eiendomsforvaltning 17. november 2017 om IN-ordningen opplyses det at «Dette er ikke igangsatt da det til nå ikke har vært noen som har ønsket å nedbetale.» [pdf]

E-post fra Obos eiendomsforvaltning om IN-ordningen

Dette stemmer ikke. I en e-post til Obos eiendomsforvaltning 14. juli 2017 spør jeg hvordan jeg skal gå frem for å benytte meg av ordningen. [pdf]

14.07.2017 e-post til Obos eiendomsforvalting om IN-ordningen

19. juli samme år kommer det e-post fra Obos eiendonsforvaltning om hvordan man går frem. [pdf]

E-post fra Obos eiendomsforvaltning om IN-ordningen datert 19.07.2017

16. august 2017 sender jeg e-post til styret om det samme. [pdf] Styret svarer i en e-post datert 17. august at styret har byttet bank og at den nye banken ikke tilbyr samme ordning. [pdf] Styret bytter altså bank uten å ta hensyn til vedtektsfestede rettigheter.

16.08.2017 E-post til styret om IN-ordningen

In en e-post til Obos eiendomsforvaltning etterlyser jeg igjen instrukser for hvordan jeg skal få betalt min del av fellesgjelden slik vedtektene gir anledning til. [pdf]
Obos svarer i en e-post datert 16. november 2017 følgende: [pdf]

15. november sender jeg igjen en e-post om IN-ordingen og mine vedtekstfestede rettigheter. ( [pdf] Styret svarer i e-post 16. november (avsnitt 3) at IN-ordningen er for dyr og at jeg er den eneste som ville benytte meg av den. [pdf] Styret går altså på tvers av vedtektene for å spare penger.

E-post til styret om mine vedtektsfestede rettigheter 19.11.2017

Under årsmøtet 2015 ble IN-ordningen vedtatt med «overveldende flertall» [pdf]
Det ble innkalt til ekstraordinært sameiemøte 21. november. Der ble det flertall for å avvikle IN-ordningen med 24 mot 12 stemmer. jeg protesterte heftig da jeg det siste halve året hadde forsøkt å benytte meg av den vedtektsfestede ordningen. [pdf]

Protokoll fra ekstraordinært sameiemøte 21. november 2017.

01.06.2019 Sofienberggt. 13 A- E – et utrygt sted å eie og å bo

Sofienberggata 13 A-E er blitt et utrygt sted å eie og å bo. Her er fire punkter. Som beskriver dette datert juli 2019

1: Eierseksjonsloven

2: Vedtektene

3: Fysisk angrep

4: Ventilasjon

——————————————————————————————

1: Eierseksjonsloven

Eierseksjonsloven §32
Ansvar for vedlikehold av vinduer: Loven er klar. Vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar. Jeg mener at det påhviler styret å informere om dette slik at forfallet ikke går for langt. Dette har styret ikke gjort.
Konklusjon: Loven er ikke oppfylt.

2: Eierseksjonsloven §53
Protokollen fra årsmøtet skal til enhver tid holdes tilgjengelig for seksjonseierne. I alle år har referat fra årsmøtet blitt lagt i postkassene eller blitt oversendt pr. post. Fra årsmøtene 2017, 2018 og 2019 er det ikke kommet noe referat og er ikke tilgjengelig.
Konklusjon: Brudd på loven

2: Vedtektene

Vedtektene §2 5. ledd
«Seksjonen skal kun brukes til boligformål.» Minst to seksjoner brukes til korttidsutleie – altså næringsvirksomhet. Dette er brudd på vedtektene.

I den tidligere versjonen av vedtektene var rettigheten til IN ordningen nedfelt. Jeg var i den prosessen. Det ble hastig innkalt til ekstraordinært sameiemøte for å få avviklet ordningen. Altså brudd på min vedtektsfestede rett den gangen.

3: Fysisk angrep

Beboer i en seksjon ble fysisk angrepet i garasjeanlegget. Garasjeanlegget har kamera-
overvåkning. Det skulle være uproblematisk å skaffe bevis for politianmeldelse. Angriperen styrer all kameraovervåkning og har nektet å gi ut bevisene. Hvem er den neste?

4: Ventilasjon

Siden 2014 har ventilasjonsanlegget ikke vært i orden. Gjentatte henvendelser til styret har ikke ført til noen bedring . Under det siste året har det ikke vært ventilasjon i badet i det hele tatt. Det er montert nytt ventilasjonsanlegg i bodanlegget ved heisen. At det ikke er ventilasjon i badet men et velfungerende ventilasjonsanlegg i bodanlegget er en provokasjon.

Vinduer – «Årsmøtevedtak i 2019 om å bytte vinduene.»

Under årsmøtet i 2019 ble det bestemt at sameiet i fellesskap skal bytte ut vinduene.
jeg forstår ikke dette. Om en eller flere seksjonseiere ikke har overholdt vedlikeholdsplikten eller har på noe vis klart å ødelegge vinduet sitt, så er ikke det felleskapets ansvar. De det gjelder kan når som helst bytte sine vinduer til vinduer som er like og har samme farge.

Jeg mener at i en så viktig sak burde styrene for mange år siden informert om denne vedlikeholdsplikten

Referat fra årsmøtet 2019

Vedlikehold av vinduer er klart beskrevet i eierseksjonslovens § 32. Det samme gjelder utgangsdører, utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker, apparater, for eksempel brannslukningsapparat, skap, benker, innvendige dører med karmer, listverk, skillevegger, tapet, gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk, vegg-, gulv- og himlingsplater, rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring.

Jeg har vært i kontakt med produsenten. De har ikke fått melding om tilsvarende hendelser.
Konklusjon: Vinduene trenger ikke å byttes. Vinduene trenger vedlikehold.
Om en del av vinduer faller ut, er det feil bruk. Da kunne dette også skje da huset var nytt.

E-post til Nordan AS om vinduer som faller ut

Sameiet leide inn en konsulent som skulle sjekke vinduenes tilstand. Rapporten har jeg ikke sett, men det han sa til meg var at vinduene fint kunne vare flere år fremover med riktig (og lovpålagt) vedlikehold.