Sofienberggt. 13 A- E – et utrygt sted å eie og å bo

01.06.2019
Sofienberggata 13 A-E er blitt et utrygt sted å eie og å bo. Her er fire punkter. Som beskriver dette datert juli 2019

1: Eierseksjonsloven

2: Vedtektene

3: Fysisk angrep

4: Ventilasjon

——————————————————————————————

1: Eierseksjonsloven

Eierseksjonsloven §32
Ansvar for vedlikehold av vinduer: Loven er klar. Vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar. Jeg mener at det påhviler styret å informere om dette slik at forfallet ikke går for langt. Dette har styret ikke gjort.
Konklusjon: Loven er ikke oppfylt.

2: Eierseksjonsloven §53
Protokollen fra årsmøtet skal til enhver tid holdes tilgjengelig for seksjonseierne. I alle år har referat fra årsmøtet blitt lagt i postkassene eller blitt oversendt pr. post. Fra årsmøtene 2017, 2018 og 2019 er det ikke kommet noe referat og er ikke tilgjengelig.
Årsmøtereferater fåes kun ved ehnvendelse til regnskapsfører. Dette er brudd på tidligere praksis.

2: Vedtektene

Vedtektene §2 5. ledd
«Seksjonen skal kun brukes til boligformål.» Minst to seksjoner brukes til korttidsutleie – altså næringsvirksomhet. Dette er brudd på vedtektene.

I den tidligere versjonen av vedtektene var rettigheten til IN ordningen nedfelt. Jeg var i den prosessen. Det ble hastig innkalt til ekstraordinært sameiemøte for å få avviklet ordningen. Altså brudd på min vedtektsfestede rett den gangen.

3: Fysisk angrep

Beboer i en seksjon ble fysisk angrepet i garasjeanlegget. Garasjeanlegget har kamera-
overvåkning. Det skulle være uproblematisk å skaffe bevis for politianmeldelse. Angriperen styrer all kameraovervåkning og har nektet å gi ut bevisene. Hvem er den neste?

4: Ventilasjon

Siden 2014 har ventilasjonsanlegget ikke vært i orden. Gjentatte henvendelser til styret har ikke ført til noen bedring . Under det siste året har det ikke vært ventilasjon i badet i det hele tatt. Det er montert nytt ventilasjonsanlegg i bodanlegget ved heisen. At det ikke er ventilasjon i badet men et velfungerende ventilasjonsanlegg i bodanlegget frenstår i beste fall som underlig.

Vinduer – «Årsmøtevedtak i 2019 om å bytte vinduene referat fra årsmøtet et falsum»

Under årsmøtet i 2019 ble det bestemt at sameiet i fellesskap skal utrede å bytte ut vinduene. jeg forstår ikke dette. Om èn eller flere seksjonseiere ikke har overholdt vedlikeholdsplikten eller har på noe vis klart å ødelegge vinduet sitt, så er ikke det felleskapets ansvar. De det gjelder kan når som helst bytte sine vinduer til vinduer som er like og har samme farge. jeg forstår ikke dette. Om en eller flere seksjonseiere ikke har overholdt vedlikeholdsplikten eller har på noe vis klart å ødelegge vinduet sitt, så er ikke det felleskapets ansvar. De det gjelder kan når som helst bytte sine vinduer til vinduer som er like og har samme farge. (pdf)

Vedlikehold av vinduer er klart beskrevet i eierseksjonslovens § 32.
Det samme gjelder utgangsdører, utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker, apparater, for eksempel brannslukningsapparat, skap, benker, innvendige dører med karmer, listverk, skillevegger, tapet, gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk, vegg-, gulv- og himlingsplater, rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring. Vinduer og ytterdører. (pdf)

Jeg har vært i kontakt med produsenten. De har ikke fått melding om tilsvarende hendelser.
Konklusjon: Vinduene trenger ikke å byttes. Vinduene trenger vedlikehold.
Om en del av vinduer faller ut, er det feil bruk. Da kunne dette også skje da huset og dermed vinduene var nye. (pdf)

Sameiet leide inn en konsulent som skulle sjekke vinduenes tilstand. Rapporten har jeg ikke sett, men det han sa til meg var at vinduene fint kunne vare flere år fremover med riktig (og lovpålagt) vedlikehold. Et styremedlem kan bekrefte dette.

Referatet viser at vedtaket om utredning av bytte av vinduer var enstemmig. Med henvisning til ovennevnte tviler jeg sterkt på at jeg har stemt for forslaget. Referatet er dermed på dette punktet et falsum.

Referat fra årsmøtet 2019
Kontakt med produsenten av de nåværende vinduene
Eierseksjonslovens § 32

2020.11.09 – Årsmøtet ikke avholdt – innkalling og årsmelding er ufullstendig ordinært årsmøte er dermed ikke avholdt.

Det ble avholdt digitalt årsmøte i perioden . 13. – 21. mai. Det anmodes om at man skal bruke tjenesten Vibbo fra Obos eiendomsforvaltning. Dette er blitt kalt ordninært årsmøte men er ikke lovlig innkalt. i eierseksjonsloven § 43 5. avsnitt står det:

«Saker som en seksjonseier ønsker behandlet i det ordinære årsmøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det før fristen etter
§ 41.»

Mine 7 saker ble innmeldt før fristen gikk ut – og skulle dermed være med i årsmeldingen/innkallingen. Videre står det i § 44 – 1. avsnitt:

«Årsmøtet skal behandle de sakene som er angitt i innkallingen til møtet.»

Innkallingen er derfor ikke lovlig. Videre er heller ikke årsmøtet lovlig da meldte saker ikke er kommet med i innkallingen og dermed ikke behandlet. Frist for å avholde årsmøtet er satt til utgangen av juni. (§ 41 i eierseksjonsloven.)

Punkt 5 i innkallingen heter «Innkomne forslag:»

2020.05.13 – Saksliste for det såkalte ordinære årsmøtet 2020 – side 2 i årsmeldingen.

» Innkomne forslag vil etter anbefaling fra Obos bli behandlet på et ekstraordinært årsmøte, når det igjen er mulig å avholde møter med fysisk fremmøte.»

Etter referatet fra årsmøtet å dømme er ikke dette punktet behandlet i det hele tatt. Selv om det er satt opp som eget punkt over saker som skal behandles.

  • Innkallingen er dermed ikke lovlig.
  • innkallingen mangler innkomne saker.
  • Ikke alle saker listet opp i sakslisten ble behandlet.
  • Da er det ikke avholdt lovlig årsmøte etter fristen – utgangen av juni.
  • Det heller ikke holdt valg, da det ikke er andre kandidater til styret enn styret selv. Da er det spørsmål om dette er lovlig.

Et ekstraordinært årsmøte er nevnt både i årsmeldingen og i e-post fra styret ved Terje Fachenberg. I juli, august og september var det lave smittetall. Da kunne et eventuelt ekstraordinært årsmøte blitt avholdt. Så er ikke skjedd.

2020.04.14 E-post fra styret ved Fachenberg om ekstraordinært årsmøte.